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行政调控楼市渐免疫 缺房导致审批松动

发布时间: [2013-10-15-12:16:17]    浏览量:2601次
  这似乎是个“搬起石头砸自己的脚”的游戏。
  今年年初,北京市为控制房价过快上涨,采取严厉的“限涨”预售证发放制度,凡是售价高于前期或周边二手房房价一定幅度的新房项目,很难获得预售证。然而,大部分开发商以“消极怠工”方式应对,半年多过去,北京市房地产市场出现了严重的房屋供不应求的问题。为应对新的供需局势矛盾,北京市有关部门不得不再次放松对房地产项目预售证的价格控制。
  “近期预售审批的价格卡得没有前期那么严了,只要跟住建委说明充分理由,价格和项目的情况合理,审批不通过的压力就没那么大了。”北京某房企营销总监对记者表示。
  中房协一位专家表示,十八届三中全会召开前的一段时间,是房地产新政出台的真空期,今后行政性干预房地产市场的调控手段有望淡出,代之以市场调控手段为主的房地产调控新政。
  
  缺房导致调控松动
  按照北京市住建委公布的信息,保利融创联合开发的亦庄枫丹雅苑项目(目前案名为“枫丹壹号”)将在10月6日开盘,其中最高拟售价格为4号楼的36027元/平米,其余四栋楼的拟售价格分别在34000元/平米和35000元/平米左右。
  “枫丹壹号的这个审批价格我们认为是比较合理的。”融创置地的一位负责人对记者如是说。
  北京某房企营销总监则直言,目前北京亦庄地区房子比较好卖,政府能批这么高的价格,融创一定会开盘卖到3万-3.5万元/平米以上,在这个时期,谁能将高价的预售证拿下来,谁就赚到了。
  比枫丹壹号晚两天拿到预售证的北京大兴区高端住宅项目华润公园九里加推项目的预售价格也仅为35000元/平米左右,而在此之前,华润公园九里项目楼盘曾经拿到过售价39000元/平米的预售许可。
  “建委对项目预售价格的审批会根据开发商提供的材料进行具体调查,必要的时候也进行实地调查,核实情况后再决定是否批准。既然楼盘报上来的售价能够通过住建委的审批,那说明在项目所在区域内,楼盘售价具有合理性。”北京市住建委的一位内部人士对记者如是说。
  “不过,由于近期供应水平一直处于低位,因此建委方面也会考虑地价、市场等一些客观因素,不会过于严卡价格数据。”上述北京市住建委人士透露。
  业内人士对记者分析,枫丹壹号项目之所以能够高价通过审批,也得益于这一项目周边近期内没有新房供应,而且这一项目也为首次开盘,因此获得预售证的难度就没有那么大。
  一位了解内情的业内人士告诉记者,同为北京近郊购房热门区域的大兴天宫院区域由于当时建委卡得紧,第一个项目龙湖时代天街开盘价格仅为11800元/平米,今年限价令实施之后,当地新开盘住宅价格均不能超过这个价格一定幅度,由此导致了天宫院地区的毛坯房预售新批价格一直稳定在17000元/平米左右,后续项目的售价都一直无法突破2万元/平米的大关。
  但是,由于购房人众多,天宫院地区的房价出现了房价上不去、开发商不卖房的奇怪现象。北京荣邦瑞明咨询公司总经理陈民表示,天宫院地区在售住宅拟购买人数和房屋供应套数达到了6∶1的高度,而且当地新出让地价都达到了1.9万元/平米,房价比地价还便宜,开发商纷纷捂盘惜售。
  记者获悉,亦庄地区后续有金茂悦、北京城建项目等多个新盘准备入市,枫丹壹号的高预售价格获批,会引领整个区域楼盘开盘直接上3万元大关。林肯公园在售房源售价从2.7万元/平米左右,直线调价到3.5万元/平米。君安国际售价调到了3.2万元/平米。
  “金茂悦后面想冲到4万以上。”上述北京房企营销负责人透露。
  如何填补调控真空
  然而,北京预售审批的松动并不是孤立事件,随着高价地、高价房越来越多地涌入,市场对行政调控手段的渐趋免疫,如何填补行政调控退场后的政策真空,将是一个棘手的问题。
  当然,北京市住建委对预售价格审批的口径放松,这对于敏感的开发商来说无疑有最直观的感受。
  据上述房企营销总监告诉记者,据他了解,目前房企向住建委申请预售的项目拟预售价格多少都会有点“过线”行为。
  “据我所知,目前在建委等待审批的?≌钅浚馐奂鄹褡罡叩囊丫鐾谕蛟谑巯钅科骄鄹竦?15%。”他告诉记者,目前,住宅项目在提交预售许可审批的过程中,除了必须报件之外,还包括对周边地价上涨、房价上涨、项目精装修成本等方面的说明。
  事实上,按照此前北京市住建委公布的严格的“限价”政策,不管是期房还是现房,都必须严格遵循价格管控的要求,执行“后期项目不得超过前期售价”、“新开项目定价不得超过同期同区域上一个已批楼盘销售价格”的口径和原则。也就是说,想批“高价”的预售证十分困难。
  但是这样一种以行政强制的方式并没有收到理想中的效果,国家统计局公布的近期数据显示,8月份一二线城市房价涨幅明显,北京在各大城市中领跑,同比涨幅为19.3%。
  而按照中国指数研究院10月1日发布的报告显示,9月份北京新建住宅价格指数同比涨幅均超过了20%。
  除此之外,北京的土地供应也日益升温,高价地块频出。据统计,今年1—9月北京整体土地出让金1155亿元,同比去年增长78%。住宅土地出让金752亿元,同比去年276亿元,增长幅度172%。如不出意外,今年将成为近年来首次完成供地计划的年份。
  在这样的市场热度之下,市场对行政调控手段的渐趋免疫。“如果到年底房地产政策依然维持现状,标杆房企量价齐升的势头将继续保持。”中原地产总监张大伟表示,“争抢激烈的土地市场会很快将价格信息传递到住宅交易市场,楼市房价第四季度将依然维持上涨的趋势。”
  显然,对于行政性调控干预房价的手段退出后,将以怎样的新政策填补调控真空,已经成为最迫切的问题。

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